Data Center Real Estate: The Infrastructure of the AI Era

데이터센터는 AI 시대의 핵심 인프라로서, 글로벌 시장 규모가 2030년 최대 9,000억 달러까지 성장이 전망된다.

한국 시장은 연평균 성장률 12~21%로 글로벌 평균을 상회하며, 전력 확보가 부지 선정보다 중요한 '게이트키퍼'가 된 것이 이 산업의 가장 큰 구조적 변화이다.

핵심 리서치 포인트

1. AI가 재편하는 수요 구조

AI 데이터센터는 전통적 클라우드 DC와 질적으로 다릅니다.

• 전력 밀도: 랙당 5~15kW에서 60~240kW+로 급증.
• 냉각 시스템: 공랭식에서 액체냉각(D2C/액침냉각) 필수화.

2. '전력'이 결정하는 자산 가치

수도권 전력 포화와 한전 수전의 난제로 인해, 전력이 확보된 부지는 주변 시세 대비 50~200% 프리미엄을 형성합니다. 2024년 시행된 '분산에너지 활성화 특별법'은 데이터센터의 입지 전략을 근본적으로 뒤바꾸고 있습니다.

3. 금융 구조의 변화

한국 데이터센터 PF는 과거 통신사/SI 업체 중심에서 기관투자자/리츠 중심으로 구조적 전환을 맞이하고 있습니다. 2024년 10월 법 개정으로 데이터센터가 리츠 적격 자산에 포함되면서 유동성 공급이 가속화될 전망입니다.

---

전략적 시사점

데이터센터 부동산은 전력 인프라가 토지보다 중요한 유일한 부동산 자산입니다. 성공적인 투자를 위해서는 수전 확보 역량, 금융구조의 고도화, 그리고 AI 시대의 기술 요구사항(액체냉각 등)을 반영한 설계가 필수적입니다.